In der vorweggenommenen Erbfolge wird oftmals zur Sicherung der Einkünfte des Schenkers ein vermietetes Grundstück unter Vorbehaltsnießbrauch vorab auf den Erben übertragen. Der Vorteil hierbei ist, dass sich der Barwert des Vorbehaltsmissbrauchs bezüglich der Erträge des Grundstücks vom Wert der Schenkung abziehen lässt und damit den Übertragungswert mindert.
Alternativ könnte das Grundstück auch in Form einer Veräußerungs- / Erwerbsrente an den zu Beschenkten veräußert werden. Der Jahreswert der bisherigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dient zur Ermittlung der Rentenhöhe. Da es sich nun um eine Anschaffung handelt wird das Vermietungsobjekt in Grund, Boden und Gebäude aufgeteilt. Im Regelfall kommt es zu einer Erhöhung der Abschreibung. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nunmehr mit erhöhter Abschreibung sind vom Käufer steuerlich zu berücksichtigen. Allerdings kann der Käufer zusätzlich den Ertragsanteil aus der Erwerbsrente steuermindernd ansetzen. Der Rentenempfänger muss den Ertragsanteil selbstverständlich versteuern. Dies führt beim Veräußerer (ehemals Schenker) zu liquiditätsmäßig gleichen Einkünften, allerdings zu einer Minderversteuerung. Der Käufer (ehemals Beschenkte) hat erhöhte Abschreibung und zusätzlich den Abzug des Ertragsanteils der Veräußerungsrente. Dies kann im Einzelfall beim Käufer und Verkäufer im Saldierungsfall zu einer erheblichen Steuerersparnis gegenüber der Schenkungsalternative führen. Zu beachten ist, dass der Wert der Leistung und der Wert der Gegenleistung wie unter Fremden gegeneinander abgewogen sein muss. Ein Lebenshaltungskosten-Index orientierte Wertsicherungsklauseln garantiert ein Anpassen an aktuelle Verhältnisse. Das Abschreibungsvolumen wird aber im Nachhinein nicht mehr zusätzlich erhöht. Der Ertragsanteil der Rente wird im Rahmen der laufenden Steuererklärung jedoch angepasst. Der Schenkungssteuerfreibetrag wird durch die Kaufvariante nicht belastet.
Joachim Schramm
Vorsitzender der Steuerpolitischen Kommission Berlin
Die Familienunternehmer